外国人财产权
“外国人可以在土耳其拥有房产吗？”
简要回答
符合资格的外国个人可在土耳其购买不动产，但须遵守《土地登记法》第 35 条的国籍、面积及位置限制。境外注册公司适用较窄途径，而有外国股东的土耳其公司则依据不同规则评估。投入资金前，应向土地登记机关确认买方身份及房产资格。
外国个人：资格及限制
第 2644 号《土地登记法》第 35 条允许适用规则所指定国家的公民，取得房产及某些限制物权。此前笼统描述互惠要求的说法已经过时：国籍资格根据现行指定国家规则确定。土地登记机关应针对具体买方核实。
一般法定限制包括每位外国自然人在全国范围内最多 30 公顷的面积上限，以及一个行政区私人所有土地面积 10% 的限制，但须考虑任何合法提高上限或其他适用限制。还须核查军事禁区、安全区及房产特定限制。符合资格的外国自然人购置房产，通常不以持有居留许可为前提，但购房本身并不解决移民或国籍问题。
应记住的要点
- 自然人： 确认国籍资格、面积限制及地块位置。
- 境外注册公司： 第 35 条通常仅在特别法作出规定时允许取得。
- 有外资的土耳其公司： 外国所有权或控制权达到法定门槛时，可适用第 36 条。
- 产权： 完成交易前，核查登记所有人、权利负担、限制及拟定用途。
通过公司购买
土耳其境外注册的公司，不被视同符合资格的外国个人。第 35 条将其直接取得限制于特定立法允许的情形。有外国股东的土耳其注册公司，则是不同的法人。根据第 36 条，当外国人士或实体持有至少 50% 股份，或有权任免管理层多数成员时，适用特别规则。公司获准活动及所有权链可能影响审查。不要假定设立土耳其公司会排除所有房产限制。
签署或支付定金前的核查
- 买方及地块： 取得确切买方身份、国籍或股权结构图、产权详情及地块编号。
- 登记： 核实所有权、抵押、留置权、注记、地役权及任何待办交易。
- 规划： 核查用途规划、建筑许可、使用状态，以及拟议住宅或商业用途是否获准。
- 外国人取得房产： 确认国籍资格、行政区／面积限制，以及任何安全区或特别法批准。
- 交易完成： 审查买卖协议、付款途径、税项及土地登记转让文件。向登记机关确认任何现行外汇文件要求。
对于开发商或投资者，建设权、环境义务、租约及卖方公司授权，可能与产权本身同样重要。我们的 产权转让术语条目 介绍登记步骤。
官方指导
请参阅 土地登记主管部门的外国买方常见问题 及 经第 6302 号法律修订的第 35 及 36 条文本。资格及登记程序应以交易日期为准确认。