商业租赁协议
外国企业应在土耳其商业租约中核查什么？
简要回答
外国企业在签署土耳其办公室、商铺或仓库租约前，应核实出租人的权限、允许用途、租金及调整机制、担保、装修批准、续租、终止及转让。主要租赁规则载于第 6098 号《土耳其债务法典》；具体结果取决于租赁场所及合同。
从租赁场所着手，而非从模板着手
商业租赁赋予企业使用场所的权利；它不转移所有权。第 6098 号《土耳其债务法典》提供主要租赁框架。初步审查应确认出租人出租该物业的权利、确切地址及面积、拟开展的活动是否获准，以及场所能否取得承租人所需的许可证及装修批准。
外国公司在开设办公室、商店或仓库时，不应在未针对物业及土耳其经营实体进行调整的情况下，签署全球通用租约模板。由不在该场所经营的集团公司签署租约，可能产生本可避免的登记、付款及责任问题。
支付押金前应协商的条款
- 租金： 金额、支付币种、增值税及其他收费、指数调整，以及任何后续租金重定。
- 安全: 押金或银行保函、使用及返还条件，以及适用于符合条件的有顶盖营业场所租赁的法定规则。
- 用途及工程： 获准经营活动、许可证、标识、装修批准、恢复原状及交付状态。
- 风险： 维修、保险、服务费、公用事业费用及通行中断。
- 退出： 续租、提前终止、转让、转租及控制权变更。
租金上涨与担保
对于符合条件的有顶盖营业场所租赁，《债务法典》第 344 条按照法定十二个月平均消费者价格指数框架规范年度租金上涨。相关五年期间届满后，租金确定可能适用不同的司法评估。因此，在将未来租金金额视为固定金额前，应核查租赁期限、续租历史及任何外币规则。
第 342 条也对住宅及有顶盖营业场所租赁中的某些现金或可转让票据担保加以限制，并规定其保管规则。商业团队在接受出租人提出的组合安排前，应区分法定押金、独立银行保函及母公司支持。
续租、终止与争议
固定到期日并不自动赋予出租人任意驱逐受保护商业承租人的权利。反之，如果忽视合同及法定规则，承租人提前退出可能产生持续租金责任。租金违约、有效腾退承诺、自用需要、改建及长期延续规则，各有不同条件和期限。许多租赁争议在诉讼前需要调解，但法定例外除外。
外国承租人文件核查清单
- 出租人身份、产权或权限证明，以及任何现有权利负担或占用问题。
- 租约草案及附件，包括平面图、清单及交接报告。
- 公司登记摘录、签署人权限及任何外国母公司保证。
- 拟议经营用途所需的市政及行业许可。
- 租金、押金、装修、服务费及税费预算。
- 退出情景：关闭分支机构、出售土耳其业务或搬迁。
如需针对出租人或承租人进行详细审查，请参阅我们的 房地产及商业租赁服务。其中， 租赁终止 及 租金调整 条目分别讨论不同问题。